Wie viel Wohneigentum kann ich mir leisten?
- Christoph Bruhin
- 9. Feb. 2024
- 7 Min. Lesezeit
Aktualisiert: 19. Feb. 2024
Bist Du auf der Suche nach Deinem eigenen Zuhause in der Schweiz, aber unsicher, wie weit Dein Budget Dich trägt? Der Weg zum Wohneigentum ist gepflastert mit Fragen zur finanziellen Machbarkeit.
Zentral sind dabei die Konzepte der Tragbarkeit und Belehnung. In diesem Blogbeitrag führen wir Dich durch die Basics: Wie viel Wohneigentum kannst Du Dir leisten, welche Rolle spielen Eigen- und Fremdkapital, und wie bewerten Banken Deine finanzielle Lage?
Mit einem klaren Verständnis dieser Elemente bist Du bestens ausgerüstet, um fundierte Entscheidungen zu treffen und Deinem Traumhaus einen Schritt näher zu kommen.
Finanzierung eines Eigenheims: Wie viel Wohneigentum kann ich mir leisten?
In der Schweiz ist der Erwerb von Wohneigentum nicht nur ein Traum vieler Menschen, sondern auch eine bedeutende finanzielle Verpflichtung, die gut durchdacht sein will. Die richtige Finanzierungsstruktur ist dabei entscheidend für die langfristige Zufriedenheit mit der eigenen Immobilie. Die Finanzierung setzt sich aus zwei Hauptkomponenten zusammen: Eigen- und Fremdkapital.
Eigenkapital: Dein Fundament für die Finanzierung
Das Eigenkapital stellt die Basis Deiner Immobilienfinanzierung dar. Es umfasst alle Mittel, die Du aus Deinem Vermögen beisteuerst. Typische Quellen für Eigenkapital umfassen:
Ersparnisse: Geld, das Du auf Deinem Bankkonto angespart hast.
Wertschriften: Erträge aus dem Verkauf von Aktien, Obligationen oder anderen Wertpapieren.
Private Darlehen: Geld, das Dir von Familie oder Freunden geliehen wurde.
Erbvorbezüge: Vorauszahlungen auf ein zukünftiges Erbe.
Sparen 3 Guthaben: Gelder aus gebundenen Vorsorgekonten, die für Wohneigentumserwerb verwendet werden können.
Pensionskassenvorbezug: Vorzeitige Bezugsmöglichkeiten aus der beruflichen Vorsorge.
Die Mindestanforderung für das Eigenkapital liegt in der Regel bei 20% des Kaufpreises der Immobilie. Wichtig ist hierbei, dass mindestens die Hälfte dieses Betrags aus sogenannten "harten" Eigenmitteln – also Bargeld, liquiden Mitteln und Sparen 3 – besteht.
Fremdkapital: Der Weg zur Vollfinanzierung
Die Differenz zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und Deinem Eigenkapital wird durch Fremdkapital, in Form eines Hypothekarkredits, gedeckt. Dieser Kredit wird von Finanzinstituten wie Banken, Versicherungen oder Pensionskassen bereitgestellt. Eine Hypothek ist in der Regel in zwei Teile gegliedert:
Erste Hypothek: Deckt bis zu 65%-70% der Kauf- oder Bausumme.
Zweite Hypothek: Ergänzt die Finanzierung um weitere 10%-15%, wobei diese innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Pensionierungsalters amortisiert werden muss.
Die Vergabe von Hypothekarkrediten ist an bestimmte Bedingungen geknüpft, wie z.B. die Tragbarkeit der Kreditkosten. Banken prüfen daher Deine finanzielle Situation genau, um sicherzustellen, dass Du die monatlichen Belastungen tragen kannst.
Strategische Planung: Dein Weg zum Eigenheim
Eine durchdachte Finanzierungsstrategie berücksichtigt sowohl das Eigen- als auch das Fremdkapital und plant voraus für zukünftige finanzielle Veränderungen. Es ist wichtig, alle Optionen für das Eigenkapital zu prüfen und die Konditionen für Hypothekarkredite sorgfältig zu vergleichen. Eine solide Finanzierungsplanung hilft Dir, den Traum vom Eigenheim sicher und nachhaltig zu realisieren.
Voraussetzungen für ein Hypothek
Der Erwerb von Wohneigentum ist ein bedeutender Schritt, der eine sorgfältige finanzielle Planung erfordert. In der Schweiz müssen Käufer bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um für ein Hypothekendarlehen in Frage zu kommen. Diese Voraussetzungen stellen sicher, dass Käufer in der Lage sind, ihre Hypothek verantwortungsvoll zu bedienen, ohne sich finanziell zu übernehmen.
Mindesteigenkapital: Die Grundlage der Finanzierung
Eine der wichtigsten Voraussetzungen für die Genehmigung eines Hypothekendarlehens ist das Mindesteigenkapital. Käufer müssen in der Regel mindestens 20% des Kaufpreises der Immobilie als Eigenkapital einbringen. Dabei ist es entscheidend, dass mindestens die Hälfte dieses Betrags aus "harten" Eigenmitteln stammt – dazu zählen Bargeld, liquide Mittel sowie Gelder aus Sparen 3-Konten.
Bewertung der Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit
Neben dem Mindesteigenkapital prüfen Finanzinstitute auch die Kreditwürdigkeit und Kreditfähigkeit der Antragsteller:
Kreditwürdigkeit: Diese bezieht sich auf die finanzielle Zuverlässigkeit und Fähigkeit des Käufers, Kredite zurückzuzahlen. Banken bewerten die Kreditwürdigkeit anhand der bisherigen Finanzgeschichte, des Einkommens, der Schuldenlast und weiterer Faktoren. Hierbei können Auszüge aus dem Betreibungsregister und Informationen über die Zahlungsmoral eine Rolle spielen.
Kreditfähigkeit: Hier geht es darum, ob der Käufer finanziell in der Lage ist, die Hypothek zu bedienen. Die Tragbarkeit der Hypothek wird anhand des Verhältnisses zwischen den kalkulatorischen Wohnkosten und dem Einkommen des Käufers beurteilt. In der Regel dürfen die Wohnkosten maximal 35% des verfügbaren Einkommens ausmachen.
Die Tragbarkeitsrechnung: Ein entscheidendes Kriterium
Die Tragbarkeit einer Hypothek ist ein zentrales Kriterium für die Kreditvergabe. Sie soll sicherstellen, dass die kalkulatorischen Wohnkosten – inklusive Hypothekarzinsen, Amortisation und Nebenkosten – im gesunden Verhältnis zum Einkommen des Kreditnehmers stehen. Dieses Kriterium hilft, das Risiko eines Zahlungsausfalls zu minimieren und gewährleistet, dass Käufer nicht über ihre Verhältnisse leben.
Fazit:
Die Erfüllung dieser Voraussetzungen ist der Schlüssel zur Sicherung einer Hypothek in der Schweiz. Eine gründliche Vorbereitung und ein Verständnis der Anforderungen ermöglichen es Käufern, ihre Chancen auf eine erfolgreiche Finanzierung zu maximieren und den Grundstein für den Kauf ihres Traumhauses zu legen.
Grundlagen der Tragbarkeitsberechnung
Die Tragbarkeit einer Hypothek ist ein zentraler Aspekt bei der Finanzierung von Wohneigentum. Sie gibt Aufschluss darüber, ob das Einkommen des Käufers ausreichend ist, um die Kosten für das Wohneigentum zu decken, ohne finanzielle Überlastung zu riskieren. In der Schweiz folgen Banken und Finanzinstitute bestimmten Richtlinien, um die Tragbarkeit zu berechnen.
Das Verhältnis von Einkommen zu Wohnkosten
Die Faustregel besagt, dass die Gesamtwohnkosten – bestehend aus Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten – nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens des Kreditnehmers ausmachen dürfen. Typischerweise wird ein kalkulatorischer Zinssatz verwendet, um die Robustheit der Finanzierung gegenüber Zinsschwankungen zu testen.
Wichtige Komponenten der Tragbarkeitsberechnung
Hypothekarzinsen: Der kalkulatorische Zinssatz, der oft höher ist als der aktuelle Marktzins, um potenzielle Zinserhöhungen zu berücksichtigen.
Amortisation: Die Rückzahlung des Kredits, insbesondere der zweiten Hypothek, die in der Regel innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Pensionierungszeitpunkt erfolgen muss.
Nebenkosten: Dazu gehören Ausgaben für Unterhalt, Versicherungen und Steuern, die 1% des Immobilienwertes jährlich nicht überschreiten sollten.
Berechnungsbeispiel: Wie viel Wohneigentum kann ich mir leisten?
Um die Tragbarkeitsberechnung und deren Einfluss auf die Finanzierung von Wohneigentum besser zu verstehen, betrachten wir zwei Beispiele: eine Maximalfinanzierung und eine moderatere Finanzierungsstruktur.
Beispiel 1: Maximalfinanzierung
Ein Käufer möchte ein Eigenheim im Wert von CHF 800'000 erwerben. Gemäß den Anforderungen bringt der Käufer 20% des Kaufpreises, also CHF 160'000, als Eigenkapital ein. Die Bank finanziert die restlichen 80% oder CHF 640'000 durch eine Hypothek.
Tabellarische Darstellung:
Beschreibung | Betrag (CHF) |
Kaufpreis | 800'000 |
Eigenkapital (20%) | 160'000 |
Hypothek (80%) | 640'000 |
Jährliche rechnerische Kosten* | |
Zinsen (5% von CHF 640'000) | 32'000 |
Amortisation | 7'467 |
Nebenkosten (1% von CHF 800'000) | 8'000 |
Gesamte rechnerische Wohnkosten | 47'467 |
Notwendiges Einkommen | Ca. 135'620 |
*) Diese Berechnungsart der Wohnkosten ist aus Sicht der Finanzinstitute, diese entspricht aber nicht der künftigen Kosten für Dein Eigenheim. In einem späteren Blogbeitrag gehen wir auf die effektiven und "korrekten" Kosten für Deiner Immobilie ein.
Die jährliche Amortisation von CHF 7'467 berücksichtigt die gleichmäßige Rückzahlung der zweiten Hypothek über 15 Jahre.
Beispiel 2: Moderate Finanzierung
In einem zweiten Szenario bringt der Käufer ein höheres Eigenkapital ein, was die Notwendigkeit einer zweiten Hypothek reduziert oder eliminiert. Angenommen, der Käufer verwendet CHF 280'000 als Eigenkapital für dieselbe Immobilie, reduziert sich die benötigte Hypothek auf CHF 520'000.
Tabellarische Darstellung:
Beschreibung | Betrag (CHF) |
Kaufpreis | 800'000 |
Eigenkapital (35%) | 280'000 |
Hypothek (65%) | 520'000 |
Jährliche rechnerischen Kosten | |
Zinsen (5% von CHF 520'000) | 26'000 |
Amortisation | 0 |
Nebenkosten (1% von CHF 800'000) | 8'000 |
Gesamte rechnerischen Wohnkosten | 34'000 |
Notwendiges Einkommen | Ca. 97'143 |
Diese Tabellen illustrieren die finanziellen Unterschiede zwischen einer Maximalfinanzierung und einer moderateren Finanzierungsstrategie. Sie zeigen, wie ein höheres Eigenkapital die benötigte Hypothek und somit die jährlichen Wohnkosten reduziert, was wiederum die Anforderungen an das notwendige Einkommen senkt.
Die Rolle der Einkommensquellen
Neben dem regelmäßigen Einkommen können auch andere Einkommensquellen wie Boni, Zweitjobs oder Mieteinnahmen berücksichtigt werden, sofern sie nachhaltig und verlässlich sind. Die genauen Kriterien können je nach Bank variieren.
Fazit
Die Tragbarkeitsberechnung ist ein unverzichtbares Instrument, um sicherzustellen, dass Käufer ihre Hypothekenzahlungen leisten können, ohne sich finanziell zu überdehnen. Durch das Verständnis dieser Grundlagen können potenzielle Eigenheimbesitzer besser einschätzen, wie viel sie sich leisten können und wie Banken ihre finanzielle Situation bewerten.
Höhere Eigenmittel aufgrund tieferer Bankschätzung
Wenn die von der Bank durchgeführte Schätzung des Immobilienwertes unter dem Kaufpreis liegt, kann dies Auswirkungen auf die Finanzierung haben. Banken bestimmen die Höhe des Hypothekarkredits oft anhand des niedrigeren Wertes zwischen Kaufpreis und geschätztem Wert, was zu einer höheren Eigenkapitalanforderung für den Käufer führen kann.
Möglichkeiten zur Sicherung der Finanzierung
Preisverhandlung: Eine Möglichkeit besteht darin, mit dem Verkäufer über eine Reduzierung des Kaufpreises zu verhandeln, um ihn näher an den von der Bank geschätzten Wert zu bringen.
Zusätzliches Eigenkapital: Käufer können versuchen, zusätzliche Eigenmittel aufzubringen, um die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem von der Bank für die Finanzierung zugrunde gelegten Wert zu überbrücken.
Zusatzsicherheiten: Eine weitere Option ist die Bereitstellung zusätzlicher Sicherheiten, wie beispielsweise weiteres Vermögen oder Bürgschaften, um das Risiko für die Bank zu mindern.
Erbvorbezug oder Darlehen aus der Familie: Ein Erbvorbezug oder ein privates Darlehen von Familienmitgliedern kann ebenfalls eine Lösung sein, um die benötigten Eigenmittel zu erhöhen.
Alternativofferte einholen: Es kann sinnvoll sein, Angebote von verschiedenen Banken einzuholen, da die Bewertungen und die Kreditvergabekriterien variieren können.
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Strategische Überlegungen
Diese Situation erfordert oft schnelles und strategisches Handeln von den Käufern. Eine gründliche Prüfung aller verfügbaren Optionen und eine flexible Herangehensweise können dabei helfen, die Finanzierung erfolgreich zu sichern. Es ist auch ratsam, frühzeitig im Kaufprozess die Finanzierung zu klären und mögliche Herausforderungen zu antizipieren.
Fazit und Ausblick
Der Weg zum eigenen Heim in der Schweiz ist geprägt von wichtigen finanziellen Überlegungen, die potenzielle Käufer navigieren müssen. Von der Einschätzung der eigenen finanziellen Leistungsfähigkeit über die Tragbarkeitsberechnung bis hin zur Sicherung der notwendigen Finanzierung – all diese Schritte sind entscheidend, um eine fundierte Entscheidung beim Immobilienkauf zu treffen.
Wichtige Erkenntnisse:
Eigen- und Fremdkapital: Eine solide Finanzierungsstruktur, die sowohl Eigen- als auch Fremdkapital berücksichtigt, ist entscheidend für die Sicherung des Wohneigentums.
Tragbarkeit und Belehnung: Die Tragbarkeitsberechnung und die Belehnungswerte spielen eine zentrale Rolle bei der Bewertung, wie viel Wohneigentum man sich leisten kann.
Finanzielle Voraussetzungen: Die Erfüllung der finanziellen Voraussetzungen, einschließlich der Mindestanforderungen an das Eigenkapital und der Bewertung der Kreditwürdigkeit, ist für die Genehmigung der Hypothek essentiell.
Flexibilität und Planung: Strategische Planung und die Bereitschaft, flexibel auf Finanzierungsanforderungen zu reagieren, können die Chancen auf den Erwerb des Wunschheims erheblich verbessern.
Ausblick:
Während der Kauf von Wohneigentum eine komplexe Herausforderung darstellt, bietet er auch eine einzigartige Gelegenheit, in die eigene Zukunft zu investieren. Mit dem richtigen Wissen, sorgfältiger Planung und einer proaktiven Herangehensweise können angehende Eigentümer die Grundlage für eine erfolgreiche Finanzierung legen. Es empfiehlt sich, frühzeitig professionelle Beratung einzuholen und alle verfügbaren Ressourcen zu nutzen, um informierte Entscheidungen zu treffen und den Traum vom eigenen Heim sicher zu verwirklichen.
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